重慶長壽桃花溪生態隔離帶鄉村旅游項目

概念性策劃方案

(第四稿)

目 錄

前 言

一、景區概況

二、現狀研判

(一)優勢分析

(二)劣勢分析

(三)機遇分析

(四)挑戰分析

三、總體思路

(一)戰略目標

(二)主題定位

(三)旅游形象

(四)景區命名

四、業態設計

五、空間布局

六、投資分析

(一)市場環境

(二)客源預測

(三)建設規模與用地面積

(四)投資概算

(五)收入測算

投資分析小結

七、支撐體系

八、扶持建議

前 言

長壽桃花溪生態隔離帶(簡稱一帶)鄉村旅游項目，將致力于打造農林結合、文旅互動、城鄉統籌的鄉村旅游綜合體。

本策劃方案，將圍繞長壽桃花溪生態隔離帶鄉村旅游項目的景區概況、現狀研判、總體思路、業態設計、空間布局、投資分析、支撐體系、政策支持等問題，進行總體策劃與頂層設計，形成項目運作的框架性思路。

一、景區概況

1、一帶簡介

長壽“兩山一帶”生態隔離帶，始建于2008年，是沿著菩提山、牛心山“兩山”和桃花溪兩岸“一帶”，在長壽工業園區與城市居民生活區之間筑起的森林屏障，是目前重慶市規模最大的城市森林公園。

一帶，是長壽桃花溪生態隔離帶的簡稱，是長壽“兩山一帶”生態隔離帶的重要組成部分。

長壽桃花溪生態隔離帶，南北長度9公里，東西寬200-1200米，面積8.04平方公里，折合12060畝，儼然一幅綠色的長卷，沿著桃花溪彎曲的河道，帶著田園牧歌的詩情畫意，由北向南，徐徐展開。

2、地理位置

長壽桃花溪生態隔離帶，沿著桃花溪兩岸布局，南端起于渡舟街道渡舟村的下水碾，北端止于葛蘭鎮鹽井村的朱家橋，東與城市新區之渡舟組團相接，西與城市新區之八顆組團相連，是三面城市環抱、一面田野襟帶、溪水蜿蜒穿行、四季花木飄香的都市鄉村。

3、地形地貌

屬于淺丘寬谷地貌。其中，新市鎮紅土地5組以南，多淺丘、山坡、洼地等地形，淺丘以泥巖為主，山坡多為旱地，洼地多為稻田，地表覆蓋少量亞粘土;新市鎮紅土地5組以北，分別是下河壩、上河壩、內江壩、夏壩、祝家壩、冉家壩、韶家壩等組成的河灘、平壩地形。海拔高程在319m—407m之間，多呈斜坡地形，坡度一般小于15°，局部最大坡度70°。相對高差一般在5—50米之間。最高點雞冠寺，海拔高度407m，為周邊地區的制高點。最低點為桃花溪河道之下水碾，海拔高度為319m。

4、氣候條件

轄區區屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤，雨量充沛，具有春早夏長，秋雨連綿，冬季多霧之特點。多年平均氣溫17.5°C—18.5°C，極端最低氣溫零下3.7°C，極端最高氣溫42.2°C。多年平均降雨量1094.6毫米，最大平均降雨量達1378.3毫米，最小平均降雨量783.0毫米，降雨一般集中在5—9月，占全年降雨量的2∕3。

5、水利資源

桃花溪干流穿行于區域北部和中部，長度約10公里，且有渡舟街道保豐村的磨灘河、新市鎮惠民村的任家橋河2條支流流入桃花溪主河道，長度約5公里，形成溪流縱橫之美。地域內有水庫1座，山坪塘11口，灌溉渠道共4條，總長4km。整個水域面積約為86畝，占地域總面積的0.83 %。

6、土地利用

轄區內土地規劃性質多為一般農田，少數為林地，不屬于基本農田保護區。共有綠化帶10288畝，分為永久隔離帶和循環隔離帶。永久隔離帶4963畝(消防公路占用了300畝)，一共2條，各居綠化帶桃花溪的兩側。循環隔離帶5319畝，位于2條永久隔離帶的兩側。

7、人口總數

項目地域橫跨渡舟、八顆、新市、葛蘭四個街鎮，桃花溪以東，包括渡舟街道渡舟村、新道路村、三好村、保豐村的20個組，新市鎮紅土地村、惠民村的10個組，葛蘭鎮鹽井村的3個組;桃花溪以西，包括八顆鎮美滿村的4個組、鹿坪村的7個組、干灘村的1個組。轄區共涉及4個街鎮、10個村、45個村民組、3135戶、9405人、6270個勞動力。

8、居民住房

土地雖然流轉，但農民仍然就地居住。轄區內農村居民點整體分散，相對集中。現有居民點，有少許上百年的清代穿斗籬笆房，絕大部分為青磚瓦房和條石房，也有現代磚混樓房。

9、交通環境

外部交通十分發達。離長壽主城新區近在咫尺，桃花組團、菩提組團、渡舟組團、八顆組團，均有公路快速直達。離渝長高速桃花立交出口3公里、古佛出口4公里、晏家出口7公里，到重慶只需40分鐘。離渝利高鐵和渝萬城際長壽站500米，到重慶只需15分鐘。離規劃中的重慶三環高速和渝長高速復線長壽出口，不過5公里。

內部交通暢達便捷。轄區內有施工防火通道兼主干公路一條，瀝青混凝土面，長度11.058公里，寬度5米，沿途連接村級公路5條，長度約25公里，村組都有村級公路相通。

10、電力通訊

轄區內有防火通道自建變壓器兩臺，均為200KW。民用變壓器10臺，50—60KW。電信光纖入村，加密電視入戶率達100%，中國移動、中國聯通移動通訊信號覆蓋整個轄區。

二、現狀研判(SWOT)

(一)優勢分析(Strengths)

1、旅游區位

距重慶主城約60公里，距長壽城區1公里，距長壽經濟技術開發區7公里，距長壽菩提山暨長壽古鎮旅游區1.5公里，距長壽湖旅游度假區高速公路里程18公里、城際列車時間5分鐘，位于長江三峽國際黃金旅游帶內，且距通往長江三峽的渝萬城際列車長壽站僅500米。隨著長壽城區規劃格局的調整，長壽新城將沿著桃花溪東西兩側北移，項目轄區將進一步成為都市包裹的鄉村。

2、空氣質量

地處明月山東麓與黃草山西麓之長墊梁兩山一槽平壩區域而形成的空氣流通大通道中，風向呈東北西南走向，空氣中的負氧離子含量遠較其它地區為高，多年平均相對濕度80%，沿桃花溪兩岸多野生竹林，夏季氣溫比同一海拔低3—5度。空氣新鮮造就了優良的人居環境，轄區內年屆八九十歲的壽星人數眾多。

3、多樣地貌

項目轄區地形地貌呈多樣化特征。有山有水，有溝有壑，有山峰有洼地，有坡地有平壩，有溪流有塘庫，有林地有稻田，一條主干公路和多條支路，一條桃花溪和兩條支流，將這些各具形貌、各顯魅力的地塊串綴起來，宛如一幅青綠山水長卷。不管是車游還是船行，都會有一步一景，步移景換的新鮮感覺。

4、紫薇花海

項目轄區種植紫薇50多個品種，5500多萬株，形成萬畝紫薇花海，這是目前已知全球最大的紫薇花木基地，可以進行多主題深度開發，打造成長壽乃至重慶的一張旅游名片。

5、桃花溪流

桃花溪干流從項目轄區最北端的葛蘭鎮鹽井村朱家橋進入，穿行于生態隔離帶的北部和中部腹地，在渡舟街道保豐村之磨灘電站流出，長度約10公里，且有磨灘河、任家橋河2條支流分別從渡舟街道保豐村老踏堡和新市鎮惠民村冉家壩流入桃花溪主河道，長度約5公里。桃花溪及其2條支流，彎彎曲曲，斗走蛇行，形成眾多的沱和壩。兩岸土地平曠，屋舍儼然，有紫薇花海掩映其間，時有雞犬之聲相聞，既有桃花源的意境，又有江南水鄉“小橋流水人家”的韻味。

6、原始森林

項目轄區富集大量原始森林。山坡和丘陵，多為松樹，間雜它樹。房前屋后，多為竹林、松林。溪河兩岸，多為竹林、麻柳、松樹。從旅游角度講，由這些原始森林形成的綠化帶和林盤，不僅讓青山綠水更加朗潤，而且本身就是天然景觀，也是整個鄉村旅游的生態基底，還是旅游設施建設的重要景觀依托。

7、農家果園

公路旁，溪流邊，山坡上，洼地里，特別是村民住宅四周，時常可見成片的柚子、柑橘、櫻桃、枇杷、桃子、李子、梨子等果樹，或枝葉紛披，或花香四溢，或蜂飛蝶舞，或碩果累累，給靜謐的鄉村增添了無限生機。這些難得的林果資源，不能美化的鄉村環境，而且是極好的旅游商品，成為發展鄉村旅游的重要支撐條件。

8、文化遺存

項目轄區有不少文化遺跡，如雞冠寺、東震寺、天星寨、陶家橋、楊新橋、祝家橋等，記錄著歷史的滄桑，成為這里歷史悠久的象征。

在這些遺存中，以雞冠寺最為有名。雞冠寺，位于渡舟街道西北15里的新道路村雞冠寨內，海拔高度407m，是整個桃花溪生態隔離帶的制高點。寺廟已經不再，但有大量寺廟用過的建筑石材保存至今。寨墻周邊，有多株高大挺拔的黃桷樹，虬干龍枝，樹蓋亭亭，遮天蔽日，頗有風水之勝。

(二)劣勢分析(Weaknesses)

1、旅游設施

按照吃、住、行、游、購、娛六大旅游要素，除游的功能初具條件外，其它五大要素幾乎都是空白。

2、花海造型

缺乏統一的景觀設計，致使紫薇景觀的精細精致程度不夠，在一定程度上影響了紫薇花海的藝術性、觀賞性和審美性。

3、溪流污染

桃花溪由原本清澈見底的水流，現已變得黑暗渾濁，整段河流時常飄散著惡臭的味道，給旅游開發留下隱患。

4、村落格局

村民原地居住，散落于鄉間的村落，布局比較凌亂，對旅游的統一規劃造成諸多不便。

5、管線布局

天上有穿越南北的高壓輸電線。地下有長度為8.5公里的天然氣管線，大致沿著永久隔離帶分布，對旅游設施建設形成一定負面影響。

(三)機遇分析(Opportunities)

1、市場需求

中國旅游產業快速增長，已經成為世界第三大入境游目的地，2013年實現旅游總收入29475億元，比上年增長14%。重慶旅游總收入快速向2000億元大關挺進，長江三峽旅游持續興旺，接待游客每年數十萬人次，絕大多數游客從重慶坐車經到萬州上船，長壽是其必經之地。

2、產業趨勢

隨著全民休閑時代的到來，整個國家正處在旅游產業大發展的集中建設期，從中央到地方，都把旅游產業提高到前所未有的高度和從未有過的地位，旅游產業呈現蓬勃發展勢頭。近年重慶市旅游產業超常規跨越式發展，以長江三峽旅游區為龍頭的渝東北旅游經濟帶，是重慶旅游的重要板塊，長壽恰好在這個旅游經濟帶之內。

3、長壽戰略

長壽的戰略目標，是建設“三地一中心”。其中一項重要任務，是建設都市休閑旅游勝地。當前，長壽湖—菩提山長壽古鎮旅游度假區，已經列為重慶市級旅游度假區。鄉村旅游是長壽旅游度假的短板，已經引起政府有關部門的高度重視。

4、政策支撐

旅游發展已經納入市委、市政府對區縣工作考核的重要內容，且考核分數權重日益加大，成為重慶政策支持旅游大發展的風向標。長壽湖—菩提山長壽古鎮列為重慶市級旅游度假區后，市政府還會出臺系列配套政策，將對長壽旅游包括鄉村旅游發展，提供強有力的政策支持。

(四)挑戰分析(Threats)

1、功能調整

桃花溪生態隔離帶，原定功能為城市生態屏障，而現在要打造鄉村旅游度假區，必然涉及到城市建設、公共設施、土地利用等規劃的調整，還有大量的工作要做。

2、市場競爭

從全國旅游市場看，各個地方都在絞盡腦汁推出各種主題、各種特色的鄉村旅游項目，且旅游供給量快速增長，客觀上加大了市場競爭的激烈程度，這給景區的發展定位和項目策劃，提出了嚴峻挑戰。

3、運營管理

旅游是綜合性很強的服務產業，涉及到吃、住、行、游、購、娛六大要素，涉及到眾多環節，遠較一般農業項目復雜，特別是盈利模式的策劃設計，顯得十分重要而緊迫，這無疑給團隊提出了全新要求。

4、協調難度

桃花溪生態隔離帶鄉村旅游項目，既涉及到林業、旅游、規劃、國土等部門，又涉及到高壓輸電線、天然氣管線、農業就業與拆遷等復雜問題，因而協調工作難度不小。

三、總體思路

(一)戰略目標

重慶一流，西部馳名，國內有美譽度，國際有影響力的鄉村旅游綜合體。

重慶一流，西部馳名，是本項目的基本目標。

國內有美譽度，國際有影響力，是本項目的長遠目標。

本項目最大的特色資源萬畝紫薇花海，是全球最大紫薇花卉基地，為樹立全國和全球影響力奠定了無與倫比的堅實基礎。

鄉村旅游綜合體，不同于一般意義上的鄉村旅游景區，而是基于一定旅游資源與土地資源，以鄉村旅游度假為主要功能，以綜合旅游項目、休閑度假酒店、特色度假農莊、旅游服務小鎮等為核心構架，整體服務品質較高的旅游度假聚集區。

(二)主題定位

紫薇花海為特色的鄉村旅游度假目的地。

濕地公園、紫薇花海、鄉村風情、旅游度假，目的地，是這個定位的關鍵詞。

溪流縱橫，森林密布，濕地公園的自然幽雅，獨具意境。

萬畝紫薇，萬紫千紅，紫薇花海的壯麗景觀，是令人向往的核心旅游吸引物。

旅游度假目的地，表明是旅游度假的核心活動區域，意味著具有滿足游客旅游度假的主要功能。

(三)旅游形象

中國最大紫薇博覽園;

全球最大紫薇花海。

國內號稱紫薇博覽園的不止一處，但沒有誰自稱是中國最大紫薇博覽園。紫薇花在世界一些國家都有種植，但沒有誰號稱全球最大紫薇花海。本項目轄區用紫薇的“兩個最大”作為旅游定位，資源獨占，形象獨有，便于傳播，便于記憶，經過一段時間的精心打造和宣傳推廣，有望成為著名的花海旅游區。

(四)景區命名

紫薇花海

景區名稱，包含著特有的景觀意象和人文內涵，往往是景區旅游形象和獨特魅力的集中展示。

“紫薇花海”四個字，看似尋常，實則不同尋常。固然，“紫薇花海”作為一個習慣性提法，已經廣泛使用，但是，從全國乃至全球看，目前還沒有一個以花海聞名的景區名稱叫“紫薇花海”。原因很簡單，沒有任何地方的紫薇種植面積，有資格使用“紫薇花海”作為景區名稱。這對本項目而言，可謂天賜良機。

用“紫薇花海”作為鄉村旅游綜合體的名稱，填補了全球花海景區的空白，有利于本景區強化獨占性，提升知名度，進而躋身全國乃至全球花海旅游度假目的地行列，讓國內外旅游界都知道“紫薇花海”是一個景區，這個景區在中國重慶長壽。

值得提到的是，紫耘花海、溪岸花田等名稱，固然有其合理因素，但就樹立形象和傳播效果而言，均不及“紫薇花海”形象直觀、意境壯美、語意準確，且極易引起游客的視覺沖擊和心靈震撼。

四、業態設計

作為鄉村旅游綜合體，紫薇花海在業態設計上必須突出多元產業、多種渠道的復合型特征。其業態構成與利潤來源應該是：

以農林產業發展為基礎盈利支撐，以旅游地產銷售為快速盈利核心，以日常旅游經營為持續盈利保障，以戰略合作為多元盈利延伸。

根據建立鄉村旅游綜合體的戰略目標，本項目應當構建復合型的業務形態和盈利模式，主要特征為“農林搭臺，旅游唱戲，一個平臺，多業聯動”。這種業態模式，主要內容為“一個平臺、多業經營”：

旅游綜合體平臺=花卉苗木+旅游觀光+農莊地產+養生養老 +文化體驗+旅游商業+合作項目。

紫薇花木作為農林主導產業，已經建立起從育苗、種植到柵欄加工銷售的農業產業化商業模式，并構建起較強的盈利能力。

依托紫薇花海的景觀功能，植入發展鄉村旅游，建立起鄉村旅游綜合體平臺。依托這個平臺，可以考慮多個業務方向。

1、花海觀光

以全球最大紫薇花卉基地為核心吸引物，打造紫薇主題的中國著名花海景區。重點打造三大紫薇觀光產品：一是紫薇花海大地景觀。對整個紫薇花海的種植園地，做藝術化之造型處理，形成溪、岸、花、田集成的大地藝術。二是紫薇博覽園。將紫薇的標本園、園藝園、科普園、觀賞園等融于一園之中，作為紫薇花海的精品景區。三是紫薇迷宮。打造全球最大紫薇迷宮，作為參與性的旅游項目。

2、公園休閑

依托穿行于紫薇花海、長達5公里的桃花溪彎曲河道和兩岸原始森林，打造重慶一流的都市濕地公園。依托濕地公園特有的生態景觀，既可開展諸如觀光、戲水、劃船、垂釣、品茗、棋牌、聊天、散步、健身等親水型休閑活動，也可觀賞溪流兩岸的竹林、花海、彩林、田園、村落等自然景點。濕地公園的溪河岸邊，可建成旅游休閑長廊，修建游覽步道、臨河坐椅、垂釣臺、棋牌室、小酒館、老式茶館、親水咖啡屋、特色商攤等旅游設施。

3、特色餐飲

吃為旅游六大要素之首，特色餐飲是極為重要的旅游吸引物，能夠帶來持久性的人氣。推出正宗的農家風味餐飲，是特色餐飲的首選。如甑子飯、雜糧飯、土雞(肉、蛋)、老鴨子(肉、蛋)、臘味系列(老臘肉、臘心舌、臘排骨)、香腸、鹽水鴨蛋、血豆腐、茶豆菜湯、綠豆湯、活水豆花、菜豆花、火燒青椒調盒、糍粑、麥粑、包谷粑、野菜粑、柚葉蒸菜包、米粉、湯圓(甜、咸、肉、醪糟)、手工面、紅薯、土豆、有機菜、野生菜、野生魚、土鱔魚、土泥鰍、老咸菜、農家泡菜等，如果確保加工材料的綠色環保、菜品特色的鄉村風味、餐飲器具的鄉村風情，對于渴望回歸鄉村的城市居民，無疑是強大的磁場。如果還能圍繞肉禽、野味、臘味、魚類、鰍鱔等系列，推出幾道其它地方沒有的特色菜品，作為地方的餐飲招牌，那無疑是錦上添花之舉。

4、農耕體驗

可以考慮建立農耕文化博覽園，其性質定位為兩大功能：一是為成人服務的農趣園。展示各種農村生產與生活用具，布局稻田、菜地、果園、魚塘、豬場等鄉村生產場景，既可讓游客參與簡易農活，獲得農事體驗，也可推出觀賞與摘食合一的農家餐館，讓游客參與農家飯的制作過程，還可舉辦家庭農場，讓游客親自采摘新鮮蔬果、挑選禽蛋等農副產品帶回家。二是為兒童服務的童趣園。按照農村兒童樂園的特點，讓兒童參與摘菜、采果、采野花、釣魚、捉泥鰍、搬螃蟹、尋蟬蛻、喂養小家禽、旋螺柁、跳繩、坐滑滑車、梭梭梭板、猜謎語、捉迷藏、做游戲、畫農村風情畫等，從中體驗農村兒童的快樂。以竹林、紫薇為材料的竹編、藤編工藝品，可作為重點推出的農耕文化體驗特色項目。

5、婚慶壽慶

婚慶壽慶，是個永恒而巨大的市場。以紫薇花海與曲岸溪流為特征的鄉村旅游綜合體，為推出浪漫主題旅游項目奠定了天然基底。建議創辦浪漫愛情主題樂園，建立鄉村婚慶酒店，露天婚禮廣場，基督教堂，婚慶服務中心，愛情夢想園林，婚紗、VCR與微電影拍攝景區等配套設施，打造長壽規模最大、最為近便的愛情婚慶主題公園。同時，利用紫薇花作為“長壽花”的特點，依托景區的餐館、酒店，拓展壽宴市場。

6、農莊度假

萬畝花海、十里溪流、原始森林、空氣清新、食品安全、交通便捷等因素，為休閑農莊提供了良好條件。基于此，應當把休閑農莊作為一個重要業態，且極有可能成為繼長壽湖之后的又一個旅游地產熱銷地。應當根據地形地貌特點和旅游產業布局，建成若干個大分散、小集中的旅游度假組團，讓眾多休閑農莊星羅棋布于花海、溪流、森林、田園之中。在農莊檔次上，既有高檔鄉村度假酒店，又有大眾化的鄉村客棧和度假小屋，既有用于公共接待的酒店、客棧，又有用于私家居住的農家小院和公寓。

7、養生養老

結合行業經驗和市場趨勢，傾向于開展醫養一體化的養生養老項目，建立醫養一體化養生養老基地。從長壽現狀看，目前還沒有一個環境好、離城近、醫養一體的養生養老項目。在運作方式上，可以引進一家養生養老管理機構或數名養生養老管理人員，邀請長壽區中醫院提供全面醫療支持，建立規范的管理模式，突出醫養一體特色，形成品牌影響和競爭優勢。

8、會務培訓

會務培訓是個很大的市場。優越的自然環境，完善的服務設施，便捷的交通區位，必然給紫薇花海的會務培訓業務帶來競爭優勢。除去慣常的會務培訓外，還可以借助各種文化資源，推出諸如禪修、清修等集休閑度假、養生養老、文化教育為一體的旅游度假方式。很多企業，都希望在一個幽美的環境中，一邊休閑度假，放松身心，一邊接受培訓，活躍思維，足見會務培訓，對于紫薇花海而言，確實大有可為。

9、旅游商業

作為鄉村旅游綜合體，紫薇花海應該建立一個具有綜合服務功能的旅游商業街區。這既是一個旅游服務功能區，又是一個風情小鎮，也是一個商業地產項目。這條旅游商街，可以起一個優雅的名字：紫薇雅郡。

根據紫薇花海的自然資源特點和旅游項目布局，紫薇雅郡的選址，應該在各個旅游項目和休閑農莊組團大致等距的點位，且必須是在桃花溪岸邊，最好是橫跨桃花溪兩岸，中有石橋相通，形成江南水鄉的特色，完善吃、住、行、游、購、娛等服務功能，建成的親水型生態旅游風情小鎮。

10、主題活動

一是舉辦紫薇花海浪漫季活動。配套舉辦紫薇花海征文與攝影大賽、婚紗攝影與愛情VCR大賽、七夕浪漫之夜、紫薇花海露營、夏季浪漫狂歡節、紫薇花海自駕游、婚慶用品展覽等子項活動。二是舉辦農家美食季活動。活動時間選擇在元旦春節期間，重點推出原汁原味的農家美食，與一年一度的餐飲消費高峰期結合，與刨豬湯消費旺季和農家年貨采購配套。三是舉辦農耕文化體驗季活動。活動時間選擇在春季和夏初，依托農趣園和童趣園，開展以賞農家景、住農家屋、吃農家飯、做農家事、購農家物為主題的綜合體驗活動。四是舉辦中國傳統節慶系列活動。除春節、元宵、清明、端午、七夕、中秋、重陽中國傳統七大節日外，春耕節(龍抬頭)、上巳節(踏青節)、寒食節、孔子誕辰(農歷八月二十七)、冬至等，也是重要的節日。可以根據這些節日的特點，與紫薇花海、特色餐飲、農耕文化結合，開展各種具有吸引力的活動。

五、空間布局

紫薇花海鄉村旅游綜合體，根據資源特點和發展定位，可以劃分為兩大板塊：核心景區和輔助景區。

核心景區板塊，位于桃花溪生態隔離帶中部，大致范圍為渡舟街道保豐村之磨灘河、老踏堡一線以北到新市鎮惠民村之祝家橋與付新公路以南的桃花溪兩岸，南北長約3.7公里，東西寬約450—1200米，面積約3平方公里。核心景區板塊，以桃花溪河道為中軸線，可劃分為四大功能區：

1、紫薇花海觀光區

主要布局于陶家橋至祝家橋之間的桃花溪兩岸，涉及新市鎮紅土地村、惠民村和八顆鎮鹿坪村、美滿村的部分地塊，主要觀光點有下河壩、上河壩、內江壩、祝家壩、夏壩、冉家灣等紫薇集中種植地帶。婚紗、愛情VCR、浪漫微電影拍攝等浪漫主題項目，可布局于下河壩、連二沱、上河壩一線的桃花溪兩岸，與紫薇花海觀光區重疊。

2、濕地公園游覽區

主要布局于磨灘電站、老踏堡至陶家橋之間約2公里的桃花溪河道及其保豐村之桃花溪支流磨灘河兩岸。桃花溪主河道及支流磨灘河兩岸，有以竹林、麻柳為主的原始森林綠化帶，單邊寬度約50米。濕地公園的范圍，即桃花溪主河道與支流磨灘河及其兩岸的綠化帶。

3、休閑農莊度假區

重點布局作坊灣組團(管理中心南側的兩河四岸交匯地帶)、老鷂山組團(原四季園范圍之緩坡地帶)、松樹林組團(含周家灣到下河壩南側丘陵地帶)、東震寺組團(景區主干公路東邊，有古寺遺址和寺坎下塘為景觀依托)、高石坎組團(有桃花溪支流磨灘河及其綠化帶作景觀支撐)。現有的管理中心，可視為作坊灣組團之一部分，并可適當就近擴大規模。農耕體驗、婚慶壽慶等項目，建議依托休閑農莊，主要布局在作坊灣組團范圍內。

4、紫薇雅郡商旅區

按照前面四大功能區的分布，特別是休閑農莊的組團布局，根據旅游商街的功能定位，經過綜合考慮，紫薇雅郡的最佳選址，應該在規劃中的濕地公園最北端陶家橋的桃花溪兩岸。這個區域，有桃花溪流、原始森林、紫薇花海為依托，與濕地公園連成一體，又與其它功能區和休閑農莊組團基本等距，符合旅游商街的選址要求，便于發揮旅游小鎮居中輻射的功能。

輔助景區板塊，由兩部分組成。一部分從一帶南端到磨灘電站、老踏板一線與核心景區相連;一部分從一帶北端到祝家橋付新公路一線與核心景區相連。這兩部分地塊，是核心景區的輔助景區，也是未來發展的預留空間。輔助景區主要發揮陪襯角色，對核心景區起景觀烘托作用，除雞冠寺外，暫時都不納入旅游開發范圍。

作為整個紫薇花海景區的最高點，雞冠寺地勢險要，頂部平坦，不僅視野開闊，有登高望遠之勝概，而且既有古寺、古寨等歷史遺跡，又有黃桷樹和優質葡萄園，可以作為一個特色旅游景點，開展葡萄采摘、農家樂、燒烤、夜啤酒等旅游項目。

六、投資分析

(一)市場環境

世界旅游組織研究表明，人均GDP達到3000美元，休閑旅游需求將會全面擴張。目前，重慶人均GDP已經突破6000美元，長壽人均GDP達到7459.64美元，充分說明鄉村旅游即將迎來休閑度假的黃金時期。

從全國和重慶鄉村旅游的發展形勢看，紫薇花海鄉村旅游綜合體項目，應當有可以預期的發展前景。

以2012年為例，全國鄉村旅游人數突破8億人次，同比增長11%，占國內旅游人數的27.05%;營業收入2400億元，同比增長11.11%，占國內旅游收入的10.57%;從業人員2800萬人，同比增長7.69%，占全國農村勞動力的6.9%。

近年來，重慶鄉村旅游快速增長，成為日漸興旺的旅游品種。全市鄉村旅游景區景點3000余個，130個A級景區，三分之一與鄉村旅游有關。農家樂2萬家，星級593家。全國農業旅游示范點6個。全國休閑農業與鄉村旅游示范點14個。2013年，鄉村旅游游客突破1億人次，占接待游客總量3.08億人次的33%;收入170億，約占全市旅游收入的10%。

雖然，鄉村旅游是長壽旅游的短板，但是，發展滯后的長壽鄉村旅游，市場前景卻已經清晰地顯示出來。2013年，長壽鄉村旅游游客71.25萬人次，占全區旅游人數的15%;鄉村旅游收入4.35億元，占全區旅游收入的15%。

從長壽旅游市場的客源情況看，紫薇花海應當有充裕的客源保障。

2013年，全區接待游客475萬人次，占重慶的1.54%，同比增長18.75%，其中長壽湖160萬人次，同比增長6.67%;長壽古鎮201萬人次，同比增長25.62。旅游收入29億元，約占重慶的1.64%，同比增長7.40%。

長壽湖景區成功創立國家4A景區后，游客量呈直線式上升。2008年，接待游客僅43萬人次，2009年59萬人次，2010年70萬人次，2011年92萬人次，2012年由于全景區重新開放，當年游客猛增至150萬人次，2013年160萬人次。

值得一提的是，長壽古鎮由于受品牌提升、交通便利、免票游覽等因素的刺激，游客增長勢頭迅猛。今年1—4月，長壽古鎮散客達160萬人次，旅游團游客7.8萬人次。僅今年“五一”期間，人數突破10萬，旅游團人數達3700人。與去年同期相比，游客增幅十分明顯。

(二)客源預測

長壽旅游的游客結構，為測算紫薇花海的客源市場提供了有益啟示。長壽湖的游客結構，重慶主城占50%，萬州為核心的渝東北占30%，長壽本地占20%。長壽古鎮的游客結構，重慶主城及周邊區縣占70%，三峽過境游客約占20%，四川的成都、廣安、達州、敘寧和湖北的恩施等地，約占10%。

考慮到紫薇花海鄉村旅游綜合體作為全球最大紫薇花海的獨家優勢和品牌效應，參考長壽現有的旅游客源結構，對紫薇花海景區的旅游客源結構，可以做出輪廓式描述：

(1)一級客源市場：重慶主城與毗鄰區縣;

(2)二級客源市場：長壽本地居民;

(3)三級客源市場：四川、貴州、湖北、湖南毗鄰區域;

(4)四級客源市場：國內其它省市、港澳臺和國外游客。

根據全國、重慶和長壽的旅游發展態勢，特別是鄉村旅游的發展趨勢，結合紫薇花海鄉村旅游綜合體的區位交通、資源優勢、功能定位和業態設計，特對3—5年后景區接待量作如下預測：

1、觀光游客。根據長壽古鎮的游客情況，紫薇花海景區日均接待散客、旅游社游客、自駕游游客等觀光游客，可達3000人次，全年約110萬人次。

2、餐飲接待。基于紫薇花海景區的特色餐飲，日均接待普通純餐客600人，全年接待約22萬人次。

3、婚慶壽慶。婚慶壽慶，年均舉辦300場，場均500人，全年為15萬人次。

4、鄉村寓居。購買、租賃休閑農莊長期居住者，常年規模均1500人。入住醫養一體化養生養老公寓的老年人，常年規模約500人。兩項小計，外來常住人口規模約2000人。

5、短期度假。入住鄉村酒店、農家小院、特色度假小屋的過夜游客和短期度假游客，日均300人次，全年為10.95萬人次。

6、會務培訓。按照日均60人次計算，全年為2.2萬人次。

7、休閑娛樂。憑借紫薇雅郡的森林、花海、溪流環境和吃、住、行、游、購、娛等服務功能，日均吸引純短期消費客100人次，全年為3.65萬人次。這個數據十分保守，因為僅是喝茶、棋牌、麻將等娛樂活動，人數就遠不止此。

8、主題活動。一年大小活動按照12個考慮，平均每個活動約吸引游客3萬人次，全年共計36萬人次。

綜合上述測算，紫薇花海鄉村旅游綜合體建成運營后，客源大致如下：

(1)接待量(觀光游客、特色餐飲、婚慶壽慶、短期度假、會務培訓、休閑娛樂、主題活動等)每年可望突破200萬人次。這個數字相對于長壽古鎮的游客現狀而言，是非常保守的。

(2)外來常住人數年均可達2000人。隨著“城市工作、鄉村居住”觀念的普及和醫養一體化模式的推廣，這個人數還會呈增長趨勢。

(三)建設規模與用地面積

按照全年接待總量及其消費結構的預測，對紫薇花海景區旅游設施的建設規模和用地規模預測如下：

1、紫薇花海觀光區建設

核心景區約1000畝，包括農耕體驗園、婚紗基地、露天婚禮廣場等，不需征地，流轉地即可。

2、濕地公園建設

核心景區約500畝，包括公園內簡易旅游設施，利用河道及其兩岸林地，不需征地，流轉地即可。

3、旅游農莊地產建設

(1)常年1500人居住，按照人均20平方米計算，房屋建筑面積約為3萬平方米。考慮到周末人口成倍增長和因城內空氣影響而常住人口增加的因素，則建筑規模可設定為6萬平方米。

(2)短期度假日均300人次，按照房間和公用設施每人次平均15平方米計算，房屋面積約為4500平方米。

(3)醫養一體化項目年均500人，按照房間和公用設施每人平均15平方米計算，房屋面積約為7500平方米。

(4)會務培訓日均60人次，按照房間和公用設施人均20平方米計算，房屋面積約為1200平方米。

以上四項，最大建筑規模約為7.32萬平方米。按照容積率1計算，建筑占地面積約為110畝。

4、旅游商貿設施建設

(1)日均接待普通餐客，兩餐600人次，則一餐300人次，按照用餐面積和配套設施人均面積5平方米計算，房屋面積約為1500平方米。

(2)婚宴壽宴，年均舉辦300場，場均500人，按照用餐面積和配套設施人均面積5平方米計算，房屋面積約為2500平方米。

(3)休閑娛樂服務設施，包括茶樓、棋牌、麻將等娛樂活動，日均消費客100人次，按照人均10平方米計算，面積約為1000平方米。

(4)旅游小鎮打造旅游商貿街，配套農貿市場、旅游商店等，房屋面積可按1萬平方米考慮。

以上四小項，建筑面積大約1.5萬平方米。按照容積率1計算，建筑占地面積約為22.5畝。考慮到旅游小鎮的道路、綠化、公廁、水電氣等公用設施占地，用地面積約為50畝。

5、景區公用設施建設

包括景區大門、主干公路、游覽步道、橋梁、碼頭、游客接待中心、停車場、主題游園、亭臺樓榭、回廊、廁所、小賣部等景區公共設施，需視情況靈活考慮用地方式。

游客中心，建筑面積大約3000平方米，加上環境設施用地，整個征地面積大約10畝。

停車場，按照日均5000人計算，每日大小車流量大約600輛，按照300個固定車位考慮，一個車位大約15平方米，則至少需要4500平方米，放寬考慮，以占地10畝為宜，通過流轉地解決。

根據以上測算，整個紫薇花海景區的建設規模和用地規模可以得出初步結論：

(1)旅游地產與旅游服務用房，面積約為9.12萬平方米，考慮到沒有算盡的相關設施用房，建筑面積控制在10萬平方米左右為宜。

(2)按照容積率1計算，征用土地規模，當在150畝左右。加上旅游小鎮公用設施占地，整個用地指標控制在180畝左右為宜。

(3)紫薇花海之核心觀光區、濕地公園和旅游停車場，涉及土地約1510畝，宜通過流轉土地解決，不必考慮用地指標。

(四)投資概算

1、紫薇花海觀光區 2000萬元

農耕體驗園、婚紗基地、露天婚禮廣場等，只需少量投入。土地流轉費用，與苗木項目掛鉤，此處不重復計算。

2、桃花溪濕地公園 2000萬元

河道及其兩岸林地整治，配備簡易旅游設施。

3、旅游農莊住宅地產 24200.25萬元

(1)鄉居休閑農莊6萬平方米。參照長壽區建委最新測算的長壽湖房地產項目扣除地價外的總成本(建安、環境、營銷、管理、利息等全部費用)3227元/平方米計算，投資金額為1.9362億元。按照容積率1計算，需要土地90畝。如按照國土部門配套旅游建設用地指標的做法，地價為35萬元/畝，則土地總價為3150萬元。(如按照地票+征地費+協調費計算，地價約為60萬元/畝)。建筑與土地成本相加，總造價為22512萬元。

(2)短期度假房屋4500平方米。按照前款之原理，建筑成本為1452萬元。用地6.75畝，地價為236.25萬元。建筑與土地成本相加，總造價為1688.25萬元。

以上兩小項，合計總造價為24200.25萬元

4、旅游商貿建設 10617.24萬元

(1)醫養一體化項目房屋面積約為7500平方米。建筑成本為2420.25萬元。用地11.25畝，地價為393.75萬元。建筑與土地成本相加，總造價為2814萬元。

(2)會務培訓房屋面積約為1200平方米。建筑成本為387.24萬元。用地1.8畝，地價為63萬元。建筑與土地成本相加，總造價為450.24萬元。

(3)普通餐飲房屋面積1500平方米。建筑成本為484.05萬元。用地2.25畝，地價為78.75萬元。建筑與土地成本相加，總造價為562.8萬元。

(4)婚宴壽宴房屋面積2500平方米。建筑成本為806.75萬元。用地3.75畝，地價為131.25萬元。建筑與土地成本相加，總造價為938萬元。

(5)休閑娛樂服務設施面積1000平方米。建筑成本為322.70萬元。用地1.5畝，地價為52.50萬元。建筑與土地成本相加，總造價為375.2萬元。

(6)旅游小鎮商貿街1萬平方米。考慮到商業用房，成本在3227元/平方米基礎上增加500元，按3727元/平方米計算，則建筑成本為

3727萬元。用地按50畝計算，地價為1750萬元。建筑與土地成本相加，總造價為5477萬元。

以上六小項，合計總造價為10617.24萬元。

5、景區公用設施建設 2718.1萬元

(1)游客中心3000平方米。按照成本3727/平方米計算，建筑成本為1118.10萬元。用地10畝，地價350萬元。建筑與土地成本相加，總造價為1468.1萬元。

(2)停車場10畝。建筑成本和土地流轉費用約100萬元。

(3)其它公用設施。建筑成本預估1500萬元。

以上三小項，合計總造價為2718.1萬元。

根據以上五個大項的初步測算，紫薇花海鄉村旅游綜合體的投資總額大約為41535.59萬元。

(五)收入測算

紫薇花海鄉村旅游綜合體的投資，主要分為旅游住宅地產、旅游商業地產和旅游項目三大部分，現就投資回收分析測算如下。

1、旅游住宅地產

(1)鄉居休閑農莊。建筑面積6萬平方米，總造價為22512萬元，成本單價3752元/平方米。如銷售價格按照4500元/平方米計算，收入為27000萬元，利潤為4488萬元。如果開發一定鄉村別墅，則銷售收入會大幅增長。

(2)短期度假農莊。建筑面積4500平方米，總造價為1688.25萬元，成本單價3752元/平方米。按照4500元/平方米計價，收入為2025萬元，利潤為202.48萬元。

以上兩小項，收入29025萬元，盈利初測4690.48萬元。

2、旅游商用地產

(1)經營型醫養一體化用房。7500平方米，總造價為2814萬元，成本單價3752元/平方米。如按5000元/平方米計價，收入為3750萬元，利潤為936萬元。

(2)會務培訓用房。1200平方米，總造價450.24萬元，成本單價3752元/平方米。按照5000元/平方米出售，收入為600萬元，利潤為149.76萬元。

(3)餐飲經營用房。面積1500平方米，總造價為562.8萬元，成本單價為3752元/平方米。按照8000元/平方米出售，收入為1200萬元，利潤為637.2萬元。

(4)婚宴壽宴用房。面積2500平方米，總造價為938萬元，成本單價3752元/平方米。按照8000元/平方米出售，收入為2000萬元，利潤為1062萬元。

(5)旅游小鎮休閑娛樂設施。面積1000平方米，總造價為375.2萬元，成本單價3752元/平方米。按照8000元/平方米出售，收入為800萬元，利潤為424.8萬元。

(6)旅游小鎮商貿街。面積1萬平方米，總造價為5477萬元，成本單價5477元/平方米。按照8000元/平方米出售(長壽古鎮售價為12000元/平方米)，收入為8000萬元，利潤為2523萬元。

以上六個小項，收入16350萬元，盈利初測為5732.76萬元。

3、旅游項目經營

(1)旅游觀光。全年約110萬人次。參考長壽古鎮的算法，按人均消費50元計算(包括門票、停車、收費旅游項目、購物等綜合收入)，全年旅游觀光收入為5500萬元。

(2)餐飲接待。全年約22萬人次，按照人均消費50元計算，全年收入約1100萬元。

(3)婚慶壽慶。全年約16萬人次，按照人均消費50元計算，

全年收入約800萬元。

(4)會務培訓。全年為2.2萬人次，按照人均消費250元計算，全年收入為550萬元。

(5)休閑娛樂。全年3.65萬人次，按照人均消費50元計算，全年收入約200萬元。

(6)主題活動。全年36萬人次，按照人均消費50計算，全年收入約1800萬元。

以上六小項收入，按照紫薇花海景區建立旅游運營平臺的理念，歸平臺公司的經營收入主要是旅游觀光和主題活動兩項，年收入大約7300萬元。扣除旅游設施前期投入、管理人員工資、日常運營費用、市場營銷費用等，利潤率只按10%計算，一年應當有700多萬元的利潤空間。

其它旅游項目，盡量由購買旅游商業地產的業主負責經營并獲得收入。作為平臺公司，一個重要職責是加強宣傳，提升影響，炒熱景區，激活人氣。

投資分析小結

經過市場調研和初步測算，紫薇花海鄉村旅游綜合體項目的建設投資總額為41535.59萬元。

如果長壽房地產市場大致維持現有水平，按照比較保守的測算，旅游農莊住宅地產和旅游商業地產可以實現利潤約為10423.24萬元，利潤率達25.1%，應該是一個相當不錯的回報。如果推出別墅式農莊地產，則回報會大幅提升。

需要特別強調的是，建設用地的取得，需要得到國土部門的指標支持。否則，每個平方米的成本價會上漲約375元。不過，即使土地完全通過市場化手段獲取，按照目前的測算，也還有可觀的利潤空間。

房地產市場的行情變化和建設用地指標的獲得方式，是決定紫薇花海鄉村旅游綜合體這個項目上不上、如何上、什么時候上的關鍵。從未來趨勢看，長壽房地產大降的可能性不是太大，應該是一個基本穩定的態勢，且隨著“窮進城、富下鄉”觀念的普及，鄉村旅游地產很可是個受人青睞的新機會。從土地指標獲得方式看，該項目一旦進入重慶市級旅游度假區的總盤子，就完全可能獲得國土部門的土地利用指標，何況，該項目的用地指標數量并不大。

七、支撐體系

紫薇花海鄉村旅游綜合體，與一般鄉村旅游景區相比，具有復合型旅游度假聚集區的特點，要求會更高，工作量更大，有必要從多方面建立支撐體系，確保項目的順利推進。

1、平臺搭建

作為項目業主單位，將致力于把紫薇花海打造成一個旅游度假之運營管理平臺，意味著工作的重點是總體運營項目而非過多直接參與經營業務。既然是旅游度假運營管理平臺，就應該有平臺的管理架構，參照其它景區的模式，這個管理架構應該是一個旅業管理公司。基于此，建議成立重慶紫薇花海旅業有限公司，作為平臺的運營管理主體。其主要工作職責是總體策劃、景區規劃、架構搭建、業態設計、景觀營造、基礎建設、農莊開發、商街打造、項目包裝、招商引資、政策爭取、品牌宣傳、公共關系等。

2、公共設施

由于鄉村旅游綜合體比普通農家樂功能更全，體量更大，輻射半徑更寬，接待人口更多，因而交通、通信、供電、供氣、供水、排水、環衛、醫療等方面的公共基礎設施配套要求更高。特別是交通問題迫在眉睫，從新城進入景區的公路還沒有完善，錯車困難，景區內的主干公路狹窄而彎多，只能保證基本通行。景區沒有一個停車場，也需要作出規劃。基于此，建議在景區規劃中，充分考慮公共設施建設問題，作為規劃設計重點，并按照輕重緩急，安排出公共設施的建設時序。

3、環境治理

一是要考慮現有水體的污染治理。現有桃花溪主河道和支流磨灘河，水質不夠清亮，廢棄物飄浮，遠遠達不到濕地公園的要求，應該花大力氣治理。二是河道的清淤疏浚與岸線整治。桃花溪河道淤泥增多，河床變淺，每遇山洪爆發，則洪水淹沒兩岸。現有河道岸邊，既缺乏美感，又缺乏安全感。三是景區污水排放的治理。旅游小鎮和休閑農莊，要盡可能依托水景建造，這就涉及生活污水如何有序排放的問題，必須高度重視。四是景區旅游垃圾處理。建議引入景區和城市垃圾處理辦法，建立現代化的垃圾處理場，確保旅游和生活垃圾的及時有效處理。

4、宣傳推廣

宣傳推廣，必然圍繞營銷目標展開。一是提高景區的品牌知名度、游客認可度和市場美譽度。二是樹立起全球最大紫薇花海的獨占性旅游形象，讓紫薇花海屹立于世界花海景觀之列。三是拓寬觀光客源的宣傳半徑和影響輻射面，形成持續的觀光旅游高潮。四是突出景區特色，空氣質量，環境的舒適性和生活的便利性，讓更多的人成為休閑農莊的主人。五是全面提升紫薇花海景區的品牌效應，帶動景區復合型業態的大發展，實現經濟效益和社會效益的全面提升。

宣傳推廣，不能重復花錢做廣告的簡單老路，而應探索費省效宏的傳播策略。一是創意策劃與景區亮點結合。二是品牌塑造與新聞制造結合。三是公關活動與大眾傳播結合。四是硬廣投入與軟文宣傳結合。五是傳統媒體與數字媒體結合。六是媒體傳播與營銷渠道宣傳相結合。

宣傳推廣，尤其要發揮不同媒體的優勢，注意做好媒體組合應用。電視媒體，主要用于形象品牌的宣傳推廣和大幅提升。廣告媒體，主要用于集中宣傳期間的廣告投放。平面媒體，重點是重慶日報集團旗下媒體、全國黨報聯盟之主流媒體、中央駐渝媒體協會之主流成員。

網絡媒體，要重點用好各級門戶網站、重要客源地門戶網站、專業旅游網站、旅游渠道網站等，特別要注意微博、微信、微電影、手機報等新興媒體。

5、管理團隊

借鑒其它成功項目的經驗，紫薇花海項目應當建立“一總四分”的管理團隊架構。一是建立綜合體高層管理團隊。主要職責是負責綜合體的戰略制定、規劃設計、多業統籌、整體運營、公共關系等，相當于集團管理層。二是建立林業運營管理團隊。主要負責紫薇花卉的種植、技術、管理、產品研發、柵欄加工、市場銷售等，按照農業產業化的模式，做大做強紫薇苗木產業。三是建立旅游設施管理團隊。主要負責景區景觀設計、紫薇花海景觀美化、小區園林綠化彩化、旅游設施建設、休閑農莊設計施工、重要物資采購等基本建設類工作，為綜合體發展提供物質保障。四是建立旅游運營管理團隊。主要負責景區景點管理、客源市場管理、導游團隊管理、景區交通管理、游客服務管理、鄉村酒店管理、農莊返租管理、公共設施管理等。五是建立旅游地產管理團隊。主要負責景區休閑農莊的定位策劃、規劃設計、施工監管、品牌宣傳、市場銷售、物業管理等，相當于旅游地產公司的團隊模式。

八、扶持建議

紫薇花海鄉村旅游綜合體，由于具有復合型鄉村旅游聚集區的特點，開發建設的復雜程度遠較一般景區為大，因此必須盡可能多地爭取政策支持。

1、納入市級旅游度假區規劃

長壽湖—長壽古鎮旅游度假區，已經成為重慶市十個市級旅游度假區之一，政府將出臺有關優惠政策給予特殊支持。建議將桃花溪生態隔離帶的原控建區規劃，調整為鄉村旅游區規劃，并將紫薇花海鄉村旅游綜合體項目，納入長壽湖—長壽古鎮旅游度假區范圍，進行統一規劃，并享受有關優惠政策。

提出這個建議，基于多方面考慮。

一是紫薇花海鄉村旅游綜合體獨擁全球最大紫薇花海，是十分難得的稀有資源。憑借這個資源，極有可能打造成聞名全國、影響世界的花海旅游品牌，成為長壽鄉村旅游發展的標志性工程，成為長壽乃至重慶旅游的一張亮麗名片。

二是紫薇花海鄉村旅游綜合體，可以創造性地彌補長壽旅游的短板。從長壽旅游的主要景區看，長壽湖是大型山水旅游景區，長壽古鎮是仿古旅游商業街區，菩提山是禪宗文化特色旅游區，但卻沒有一個有影響的鄉村旅游景區，與全國、全市鄉村旅游蓬勃發展的形勢極不相稱，將紫薇花海這一鄉村旅游綜合體納入市級旅游度假區統一規劃，必將加快完善長壽旅游的總體結構，完善長壽湖—長壽古鎮旅游度假區的整體功能。

三是紫薇花海鄉村旅游綜合體，是惠澤長壽老百姓的民生工程。作為重化工基地和冶金基地，長壽主城污染相對較重，城區居民迫切渴望有一個生態完好、空氣新鮮的旅游度假場所。長壽古鎮、菩提山偏重于旅游觀光功能，且離污染較重的經開區近在咫尺。長壽湖生態空氣俱佳，離城區畢竟較遠。而紫薇花海景區，離城區僅數公里距離，且在東北方向，處于上風位置，是城區附近難得的空氣清新之地。

四是紫薇花海鄉村旅游綜合體，有利于促進桃花溪生態隔離帶的的功能拓展和服務延伸。桃花溪生態隔離帶是工業區與城市生活區的生態屏障，政府投入很大，如果與旅游度假結合，且納入市級旅游度假范圍，將極大提升生態隔離帶的綜合效能。

五是紫薇花海鄉村旅游綜合體，有利于帶動長壽鄉村旅游大發展。紫薇花海景觀，將豐富長壽旅游線路的內容，向外地游客展示長壽獨特的鄉村神韻，展示復合型鄉村旅游聚集區的無窮魅力，從而帶動長壽鄉村旅游更快更好發展。

六是將紫薇花海鄉村旅游綜合體，便于全區旅游的統一管理。除長壽古鎮之外，長壽區的旅游業都由長壽湖生態旅業公司這一平臺統一管理，“一個平臺、多個景區”的旅業管理模式，便于集中資源，統一步調，形成合力，已經成為長壽旅游管理的常態。

2、加大旅游建設用地支持力度

根據桃花溪生態隔離帶的規劃調整和紫薇花海鄉村旅游綜合體納入市級旅游度假區規劃的要求，對轄區內非基本農田保護耕地的土地利用規劃進行調整，將土地性質調整為鄉村旅游用地。按照《重慶市鄉村旅游規劃》“重大鄉村旅游度假項目，可以適當配置房地產用地”的政策建議和重慶市人民政府對市級旅游度假區的土地支持政策，強烈建議給予紫薇花海鄉村旅游綜合體項目一定的國家用地指標，用于景區旅游的道路、景點、車站、購物、休閑等旅游商業設施建設和新型旅游度假農莊建設，滿足鄉村旅游綜合體的功能要求。

3、增加基礎設施和公用設施投入

按照市區財政增加旅游基礎設施投入和扶持公共服務設施建設的要求，懇請政府有關部分加強紫薇花海鄉村旅游綜合體的基礎設施和公共設施建設。一是桃花溪濕地公園建設。桃花溪濕地公園，是生態隔離帶的重要組成部分，是典型的公共服務設施，建議由政府納入財政預算。二是加強景區公路網絡建設。包括主干公路的取直加寬、景點公路的加寬硬化、度假組團公路的新建等，建議由政府承擔主要投入。三是景區橋梁、碼頭建設。包括桃花溪主河道及支流的人行石橋、車行公路橋、渡船碼頭等。四是旅游景區停車場。包括游客接待中心大型停車場，各個重要景點的停車場等。五是桃花溪污染治理。

桃花溪是長壽城區的生命線，建議政府牽頭桃花溪的全流域治理，從根本上解決桃花溪的污染問題，讓一溪清水成為景區的重要支撐景觀。

4、加強旅游行業管理與扶持

建議把紫薇花海鄉村旅游綜合體作為長壽鄉村旅游的龍頭項目，作為全區旅游發展的重點項目，納入全區旅游系統進行行業管理，從規劃、政策、信息、智力、宣傳等方面，加大扶持力度，并幫助協調解決項目開發建設中遇到的各種問題，確保整個項目的順利推進。

2014年6月18日星期三